没经过系统验收 = 隐患
上班时间想装修 = 没价值
2019年2月15日,住建部印发38项住房和城乡建设领域强制性工程建设规范公开征求意见的通知,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》2.3.2 中:城镇新建住宅建筑应全装修交付,这意味着毛坯房或将成为历史,全装修将成为“绿色建筑”的标配。
因此从2017年开始,每当有新的精装修楼盘集中交付,装修监理行业都会迎来一波验房业务的小高峰。“验房”似乎与“精装修”捆绑在了一起。
但是,根据中指院的数据,北京、厦门、深圳等城市二手房销售套数占比已达到70%左右,这意味着厦门已经率先进入存量房时代,大量10-20年房龄的二手房将进入交易市场。
不少选择二手房的业主往往因为它貌似一应俱全,在二手房重新装修之前忽略了很多质量细节,而这些细节对日后的施工和入住都可能造成不可估量的影响。因此,二手房的验房也至关重要。
最近恰好有一套二手房业主找到厦门金正园监理,想要在装修改造前做一次专业检测,我们也以此为例,为大家介绍一下,二手房都验些什么。
业主概况
小区坐标: 厦门市思明区洪文一里
监理工程师:金正园监理张工、王工
验收进度: 二手房验房
验收时间: 2019年11月
二手房的承重结构都被掩在装饰面层之下,尤其是2000年以前的住宅楼,原始户型图基本已查无可查。
然而,老房子的户型与现代人的生活习惯有很大的落差,装修时必然面临结构改造。现在的住宅楼都是框架结构,但大部分7层以下砖混结构房屋,几乎四面都是剪力墙,如果业主和室内设计师没有充分考虑到承重结构,仅凭需求和喜好来规划空间,后果只能是:
1、设计方案全部推倒重来
2、野蛮施工破坏承重结构
无论哪一种,对业主来说都意味着时间、经济和居住安全上的隐患。因此,针对房屋结构的事先勘测十分重要。
在二手房重新装修之前,全面检测房屋质量,主要有2 个作用:
1、住宅楼的建筑质量本身就参差不齐,再加上经过多年的使用,有可能因建筑的荷载、沉降,或者前任房主的装修缺陷、使用不当,造成房屋内部出现各种质量问题,事先检测才便于在后续装修过程中使用技术手段弥补;
2、二手房装修的第1步就是大量的拆除工作,万一施工方粗暴施工,破坏了房屋的水电煤气等公共管道,为了避免赔偿,有可能甩锅说是你本身质量不行,经过专业细致的检测,业主能对房屋原本的质量水平做到心中有底。
墙体检查:重点检查墙面平整度,是否有渗水、裂缝、空鼓等,并查明原因,本案业主家虽然房龄已有20年,但质量还是很经得起考验的,墙面平整度十分规整,高于现行国标,只需铲掉腻子,恢复至砂浆层即可,只有2处墙面空鼓,需要拆除至砖墙;
下水检查:用容器盛水,分别向各个下水处灌水,应听到咕噜噜的声音,且表面无积水,证明下水情况良好,后续在拆除及装修过程中,务必交待施工方做好管口的保护工作,以免建筑垃圾落入管道堵塞下水道。
管道检查:检查管道安装是否通畅和密封,检查水龙头看流水是否顺畅,本案房屋的管道情况良好。
除了质量检测,监理张工还从技术的角度,结合业主的生活需求,提出了不少改造的建议,比如平层式排水的卫生间里,马桶要如何移位,预留烟道是否可改管等细节问题。
从房屋本身的质量问题,到前业主的遗留问题;
从业主的需求与户型的磨合,到辨别施工方说辞的真伪;
二手房装修要面临的问题比新房要更加复杂,在装修之前请一位全面可靠的第三方监理作为技术指导,是十分必要的。
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